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買房流程
外國人在吉隆坡買房 2026 完整指南：門檻、流程、稅費一次看懂
從最低門檻、State Consent、買賣合同（SPA）流程到印花稅與 RPGT，把外國人在吉隆坡買房需要知道的事，一篇講清楚。
海外朋友傳 WhatsApp 給我，第一句通常都是：「聽說大馬買房很複雜，是真的嗎？」其實不會。流程清楚、法律保障到位，把 **最低門檻、State Consent、買賣合同（SPA）、稅費** 這四件事搞懂，整個過程就不再陌生。
一、你能不能買？最低門檻
大馬每個州自己訂外國人購買的最低價格。2026 年吉隆坡（聯邦直轄區）的門檻是 **RM 100 萬／單位**。雪蘭莪約 RM 200 萬，檳城另有規定。這個門檻是州政府層級，可能會調整，出價前我會幫你再跟律師確認一次。
另外，部分公寓的母地契（master title）有限制外國人購買的條款，看起來價錢到了也不一定能買。這部分我會在看房前先幫你過濾。
二、完整流程
- 需求訪談（預算、自住或投資、家庭結構、學區或醫院需求）
- 鎖定 2–3 個區域，安排實地或線上看房
- 出價 Letter of Offer，繳 3% 訂金
- 14 天內簽買賣合同（SPA），補到 10%
- 申請 State Consent（外國人購買必須），吉隆坡約 2–4 個月
- 貸款或全款安排，律師處理 SPA 與貸款合約的印花稅
- 交屋、驗收、領鑰匙
二手房整段流程約 **3–6 個月**，新案會更久（要等發展商交屋）。每個節點我會主動回報，不用你追。
三、必須先算清楚的數字
- SPA 印花稅：前 RM 10 萬 1%、RM 10–50 萬 2%、RM 50–100 萬 3%、RM 100 萬以上 4%
- 貸款合約印花稅：貸款額的 0.5%
- 律師費：約成交價 1%（依政府公訂收費表）
- 估價費、雜費：視銀行與案件而定
- RPGT 房產增值稅：外國人 1–5 年內賣 30%，第 6 年起 10%
“稅這件事，越早算越好。買的時候省一萬，賣的時候可能多繳十萬。”
四、我最常幫客戶避開的坑
- 出價低於州門檻，State Consent 過不了
- 誤以為所有公寓都能賣外國人，沒先查母地契
- 低估 State Consent 時間，影響交屋與資金安排
- 用海外身份直接申請貸款，沒先比較幾家銀行的外國人 LTV
買房不是賭運氣，是把每個細節對清楚。我幫的不是賣你一間房，是幫你少踩坑。
常見問題
2026 年外國人在吉隆坡買房最低多少？+
吉隆坡（聯邦直轄區）目前是 RM 100 萬／單位。州政府可能調整，出價前以最新公告與律師確認為準。
State Consent 要多久？+
吉隆坡通常 2–4 個月，個案差異不小。我會在簽 SPA 後協助追蹤進度。
沒來大馬可以買嗎？+
可以。線上看房、視訊簽 LOI、SPA 透過律師遠端公證都做得到，很多新加坡與台灣客戶都是這樣完成的。
一定要 MM2H 才能買嗎？+
不用。普通外國人身份只要達到州門檻就能買；MM2H 主要解決的是長期居住，不是購房資格。
3 年內賣掉要付什麼稅？+
外國人 1–5 年內賣，RPGT 30%；第 6 年起降到 10%。短線翻房幾乎沒利潤，我不建議這樣操作。
想聊聊你的狀況？
WhatsApp、WeChat 或 LINE 直接找我，第一次聊不收費，先把你的需求聽清楚再說。
本文資訊整理於發佈當下。馬來西亞外國人購房門檻、印花稅、RPGT、貸款政策與 MM2H 規定可能隨政府公告調整，最終以官方公佈與您的律師、銀行、稅務顧問建議為準。
